闪电新闻网

首页 游戏 时尚 科技 综合 健康养生 社会 体育 母婴育儿 历史 文化 教育 娱乐 情感 音乐 星座运势 家居 时事 搞笑 财经 动漫 宠物 美食 国际 汽车 旅游 军事

闪电新闻网 > 时尚 > 必赢彩票网手机版·楼市:一个大利空已在路上!

必赢彩票网手机版·楼市:一个大利空已在路上!

发布时间:2020-01-09 19:10:35 已有:3635人阅读

必赢彩票网手机版·楼市:一个大利空已在路上!

必赢彩票网手机版,今天,据财新网报道,证监会准备对债券市场出手:

据财新消息,交易所债券市场对类平台发行人的门槛骤然提高,多家券商近日接到交易所窗口指导,发行人最近三年的营业收入中,来自所属地方政府的比例若超过50%,将不能在交易所发债。此外,交易所正在研究如何提高房地产类和过剩行业公司债的发行门槛。

财新网的报道主要涉及两个方面,一个关乎我们老百姓关心的房地产,另外一个则对地方财政收入有重大影响。下面我们逐个进行分析。

房企的日子会越来越不好过

1、房企融资堪忧!

在财新网的报道中,关于房地产的其实只有短短的一句话(笔者再次将此句话点出):证监会正在研究如何提高房地产类公司债的发行门槛,但是这句话的杀伤力惊人!

目前恰逢a股上市公司半年报,我们结合有关机构的统计结果便可以一探这句话的威力。

据wind数据整理,今年二季度末钢铁、煤炭行业上市公司资产负债率分别为66.59%、51.63%,相比去年末分别下降1.87、0.72个百分点。房地产行业则加杠杆明显。wind数据显示,截至今年6月末房地产行业的资产负债率已升至81.33%,相比去年末上升3.87个百分点。

房地产行业整体的资产负债率水平达到80%以上其实已经很夸张了,但是如果从净资产负债率(负债总额/净资产总额×100﹪,此项数字更能说明房地产企业目前是高风险、高回报)来看会更加触目惊心:鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%,另有不少业内知名企业也达到1000%左右的水平。

房地产企业负债累累,说明房地产企业盖房子、投资房地产的重要资金来源就是债务融资。数据也显示,债券是房地产企业最主要的融资渠道之一:

通过wind数据整理发现,上市公司融资的渠道发生变化,债券成为主要的融资渠道。公司债发行人中也不乏房地产公司。wind数据显示,今年6月末房地产行业应付债券规模为2544亿,总规模约占2390家样本企业的18%。

要知道,上市房地产公司的债务融资规模占到整体上市的公司的18%,而房地产企业的数量才仅仅占上市公司5%左右。显然,房地产公司的发债融资是十分激进的。

笔者说这么多其实读者应该能看出来,发债融资对于房地产企业重要性不言而喻。此次证监会准备提高房地产类企业的发债门槛无异于断了众多债务率高的惊人的房地产企业重要的后续资金来源,尤其那些债务率远超越一般会计标准的企业。

笔者观察到,本次证监会是从债务融资的角度对房地产企业的资金来源进行控制,而在这之前,证监会和银监会已经分别从不同的渠道在收紧房地产企业的融资来源:

1)7月末,证监会表示严控上市公司通过再融资拿地

7月末,证监会官员在这次会议上表示,企业再融资募集的资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,企业需要详细披露募集资金的实际使用信息。证监会官员特别指出,开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

上市公司的再融资主要是通过定向增发等手段,一般来说只要上市公司集资目的明确,比如还贷款、拿地等等,证监会是不会管的。因为这基本属于上市公司自主的商业行为,而且募集的资金也是一个愿打一个愿挨,不存在强迫。

但是7月末的证监会意见却规定,上市房企通过股权融资获得的资金只能用于项目建设,不能用于拍地和偿还贷款。这等于说,从上市公司融来的钱,只能用于现有已经开工的项目,不能用于未来土地的投资,也不能偿还银行的贷款用以从银行继续借贷。对于房地产企业的未来发展显然是一大利空!

2)银监会通过理财业务限制开发商获取资金

7月27,有报道称,《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)已经下发至各银行,这个文件通过加强银行风险管理,将直接影响开发商拿地资金的灵活性。28日,银监会回应称,目前处于内部研究论证和征求意见阶段。

银监会这个文件的主要目的是提高房地产企业的融资成本,有媒体曾经分析,在这个意见稿下发之前,通过银行理财业务(主要是资管计划),房地产企业的资金成本大概在7%左右,如果按照这个文件落实的话,房地产企业获取资金的成本将提高到12%以上,这效果绝对立竿见影!

2、房价能下来吗?

通过上面的三道枷锁,让房地产各方面的资金来源受阻,究竟能不能阻止我国房价的上涨,抑制楼市泡沫呢?

笔者认为短期之内恐怕不会。笔者的原因如下:

1)房地产企业的融资来源被限制,尽管可能会让房企拿地的雄心受阻,从而抑制地王推动周边房价走高的效应,但是这也无形中抑制了后续整体的楼房供应量,包括北京、上海等城市的土地供应政策收紧也是同理。供给端变少了,但是需求端并没有大幅度的下降。从近来的居民房贷水平节节攀升就能看到,居民对于购买房屋的热情不减。所以,需求和供给的天平在无形中偏向了卖方,如果一部分卖方开始惜售,那么情况会变得更严重。

2)在资产荒的条件下,银行目前仍然将放贷的重点放在房地产业务上,视房地产为现阶段的优质资产。

3)房地产行业对中国经济兹事体大,尤其在我国经济结构转型还没有起色,没有新的有效驱动力存在的情况下。

4)我国房地产在笔者看来基本已经是金融属性的行业,换句话说,房地产目前的价格水平是维持我国信贷环境稳定的重要力量,因此各方在没有找到好的解决办法的情况下,房价也不会有大的跌幅。

5)最后,笔者提醒读者,三四线及以下城市,由于房屋严重过剩,所以可能不会如一二线城市那么稳定,投资的话还是要谨慎。

地方政府的裤腰带可能要临勒紧了

分析完证监会新举措对房地产的影响,我们来看看对地方政府的作用。

发行人最近三年的营业收入中,来自所属地方政府的比例若超过50%,将不能在交易所发债。

之前的政策要求是两个50%,即发债平台的现金流和营业收入中地方政府的比例只要有一个在50%以下就可以发债。而目前新的政策明显提高了这个要求,只有营业收入上的要求。所以,一旦此举确定实施,那么可能会有众多机构被迫停止债券业务。

证监会此举显然比较严厉,尤其对于资金压力原本就很大的地方政府。不过笔者也能体会证监会的意图:

1、地方政府债务问题严重

央行公布的数据显示,2016年2月至6月,地方政府债券发行量超过3.61万亿元,而2015年全年地方政府债券发行量才3.8万亿元,地方政府用5个月的时间发行了接近去年全年规模的债券。按照2016年中央和地方预算草案的报告要求,2016年地方政府一般债务余额限额为107072.4亿元,而截至2016年6月底,地方政府债券托管余额为8.3万亿元,已接近限额量的八成。

从上面的数据能够看到,地方政府发债速度在2016年有着十分迅猛的增长,5个月就已经达到去年全年的水平。这种情况的发生一方面是因为政府的收入来源减少,比如地方企业的经营状况不佳,土地出让收入不可持续;另一方面是因为地方政府要花钱的地方多,包括支持地方国企的发展、偿还到期债务、投资基础设施,还有遵从国家的经济决策即帮助企业降杠杆,政府加杠杆等等。

在上述两方面共同作用下,地方债就面临着巨大的风险:地方政府把花出去了,但是项目收益率却很低,而且回收期很长,这就存在着的兑付风险,且随着地方债规模的迅速膨胀,风险也在快速积累。所以证监会就不得不紧急踩刹车。

2、防止地方债泡沫化

国债收益率不断走低,有日益泡沫化的趋势,央行随即通过14天期逆回购等措施来平抑国债泡沫。地方债由于常常跟随国债走势且在资产荒的背景下,有地方信用背书的债券仍然受到市场的追捧,这就造成地方债也逐步出现泡沫化现象。

总的来说,目前我们的监管层面临两难局面,既要满足抑制资产泡沫,防范金融风险的目的,又要尽量的给实体产业、地方政府等需要用钱的地方提供支持。而一项政策常常是顾此失彼,只能选择其中对于中国经济短期影响力比较大的优先考虑,就这个时点来说,地方债务就是被控制的对象,所以地方政府可能不得不勒紧裤腰带过一阵子了。

贝博体育app网址

© Copyright 2018-2019 cwinsteadslo.com 闪电新闻网 Inc. All Rights Reserved.